Comment aider ses enfants à acheter un bien immobilier ?

27 janvier 2016

 

Mr X et Mr Y ont deux enfants. Comment peuvent-ils les aider à acheter un bien immobilier ? Plusieurs solutions peuvent être envisagées pour les aider.

 

1)      Prêt d’argent

Le prêt familial est possible mais il faut prendre des précautions pour ne pas attirer les « foudres » du fisc et des autres héritiers. Le prêt devra être constaté par écrit afin d’éviter des conflits familiaux lors de l’ouverture de la succession. En effet, si les autres enfants n’ont pas été aidés, ils peuvent se sentir lésés. A défaut d’écrit, ce prêt peut être considéré comme un avantage indirect (surtout s’il est consenti sans intérêts) et sera alors déduit de la part du bénéficiaire du prêt. L’acte de prêt permet de définir les conditions du prêt (durée, montant, montant des intérêts, échéancier de remboursement). Le prêt est ensuite à déclarer aux services fiscaux afin d’avoir date certaine.

 

2)      Donation

Avec la donation Sarkozy, chaque parent peut donner à chaque enfant la somme de 31.865€ sans payer de droits si le donateur a moins de 80 ans et le bénéficiaire plus de 18 ans. Il est préférable de faire un acte notarié pour déterminer les conditions de la donation. Par ailleurs, chaque parent peut aussi donner à chaque enfant 100.000€ tous les 15 ans sans payer de droits. S’il y a plusieurs enfants, il est préférable de faire une donation-partage pour des raisons d’égalité car elle permet d’allotir chaque enfant. De plus, elle ne peut pas être remise en cause lors de l’ouverture de la succession.

 

3)      Donation temporaire d’usufruit aux enfants

Cela permet aux enfants de percevoir des revenus locatifs. Cette donation porte sur la valeur de l’usufruit après abattement de 100.000€ pour les parents. Le bien ne fait plus partie de l’ISF.

 

4)      Transmission de l’épargne logement

Pour céder vos droits à un enfant, celui-ci doit posséder un PEL depuis au moins 3 ans et la cession ne peut se faire qu’en une seule fois.

 

5)      Achat d’un logement avec les enfants

Cette solution permet à l’enfant de devenir propriétaire à moindres frais étant donné que les frais seraient partagés avec les acquéreurs.

• Soit par le biais d’une SCI. Toutefois, il convient d’être prudent quant à l’origine des fonds et de la répartition des parts de société et à l’éventualité d’un prêt consenti à la société. La responsabilité est indéfinie et solidaire entre associés. La SCI présente un avantage car elle évite les situations de blocage de l’indivision. De plus, elle évite les risques de demande de partage intempestive de l’indivision.
• Soit individuellement, savoir :

– Soit en achetant en pleine propriété : il convient de déterminer dans l’acte d’achat la quote-part achetée par les parents et celle achetée par les enfants. Cette quote-part doit correspondre à la réalité des apports financiers ainsi qu’à la capacité de remboursement des prêts, cela afin d’éviter des problèmes entre les héritiers en cas de succession ou vis-à-vis du Fisc.

– Soit en achetant la nue-propriété pour les enfants et l’usufruit pour les parents : cela est possible mais il convient d’être prudent pour des raisons fiscales et ne pas tomber sous le coup de la présomption énoncée par l’article 751 du Code Général des Impôts. Il est important de conserver la traçabilité de l’origine des fonds.

 

6)      Laisser les enfants hériter à votre place

Mr X hérite de son père mais peut renoncer à cette succession au profit de ses enfants. Depuis 2007, les parents peuvent renoncer à l’héritage dont ils n’ont pas besoin pour permettre aux enfants de le recevoir à leur place. Cette solution présente l’avantage de permettre d’aider les enfants sans se départir d’une partie de son patrimoine personnel. C’est également fiscalement intéressant car l’abattement fiscal dont bénéficie le parent renonçant est transmis et se partage entre les enfants. 

 

Restant à votre disposition pour tout complément d’information.

 

 

Maître Jean-Gonzague SOMMIER  Notaire 38 Rue de l’Hôtel de Ville B.P. 10055 95301 PONTOISE CEDEX Tél. : 01.30.32.00.82  srm@paris.notaires.fr